タワーマンション購入による節税額は?国税庁のサンプル調査結果が判明

タワーマンション節税と騒がれていましたが、タワマンの購入で実際にどれくらい節税効果があるか知っている人は、意外に多くないはず。

タワマンを購入した方であれば、購入価格と固定資産評価額を基に試算すれば、簡単に節税効果を計算することができます。

ですが、タワマンを購入していなければその固定資産評価額を目にすることもないので、節税効果を計算する資料が手元にはない。

不動産業者であっても、所有者から固定資産評価証明を入手しない限り、タワマンの節税額を計算することはできない。

そこで今回は、タワーマンションを購入したときの節税効果について、国税庁のサンプリング調査結果を基に解説します。

タワーマンション節税とは

タワーマンション購入による節税(通称、タワマン節税)とは、タワーマンションの市場価格と相続税評価額の差額に着目した節税方法のことです(具体例については後述)。

相続税を節税するためのカナメは、相続財産の評価額を下げることです。

現金1億円を保有していればその評価額は1億円ですが、この1億円で不動産を購入して、その不動産の評価額が低ければ、その分相続税を節税することができます。

因みに、不動産の価格は1つではありません。

土地であれば、市場価格、路線価、固定資産評価額等があり、建物であれば市場価格や固定資産評価額があります。

不動産は市場価格よりも、路線価や固定資産評価額の方が低いことが通常です。

この市場価格(実際の購入金額)と固定資産評価額等との差額を活用すれば、相続財産の評価を下げることができ、相続税を節税することもできます。

タワーマンション節税の仕組み

ここでタワマン節税の仕組みについて確認します。

マンションの価額
マンション価額=区分所有建物の価格(※1)+敷地権の価額(※2)

※1 区分所有建物の価格=建物の固定資産評価額
※2 敷地権の価額=マンションの敷地の価額×敷地権割合

通常、タワーマンションは高層階の市場価格の方が高くなる傾向にありますが、相続財産計算上は市場価格に影響を与える階層等は考慮されていないので、結果として、市場価格と相続財産の評価額はかけ離れやすくなる傾向にあります。

まどか

タワーマンション節税は、タワマンの市場価格と相続税評価額との乖離を活用したスキームです。

例えば、5憶円で購入した40階にあるマンションの相続税評価額が1億円だとすれば、差額の4億円分の相続財産を圧縮できることになります。

タワーマンション購入による節税額は?

タワーマンションを購入すれば、実際にどれくらい評価額が下がるのか、多くの方が気になるはず。

この点に関して、国税庁がタワマンの市場価格と相続税評価額の乖離の実態を把握するためにサンプリング調査を実施しています(※)。

※ データの出所は平成27年11月9日週刊税務通信を参考にしています。

サンプル数 343
平均値 3.04
中央値 2.98
最大値 6.93
最小値 0.57

調査は、平成23年~25年の譲渡所得税の申告に係る20階以上のマンションで、サンプル数は343件です。

この調査対象期間は、そのほとんどが東京オリンピック決定前の期間(東京オリンピック決定は平成25年9月)になっていることを考えると、市場価格と相続税評価額の乖離率はもっと大きくなっていると予想できる。

いずれにしても、市場価格と相続税評価額の乖離は、平均値が3.04、最大で約7倍になっていることがわかります。

乖離が約7倍ということは、7憶円で購入したタワーマンションの相続税評価額が1億円程度になっているということです。

MEMO
東京オリンピック開催決定直後、港区の超有名マンションの案件に関わったことがありますが、当時で約3倍強の乖離がありました。その後、市場価格はさらに高騰していますので、乖離も大きくなっているはず。

タワーマンション購入で実際に節税できる?

ここまでの説明で、タワマン節税の仕組みを理解して頂けたと思います。

しかしタワマン節税の規制について新聞等で報じられているように、実際にタワーマンションを購入して節税できるのか疑問に思われる方も多いはず。

マンションの価額は前半に説明した計算式で算定されるのが大原則です。

しかし、財産の評価に関して規定した財産評価基本通達には次のような規定があります(基本的に財産は、この財産評価基本通達によって評価されます)。

  • この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

したがって「マンション価額=区分所有建物の価格+敷地権の価額」による評価が「不適当と認められれば」タワーマンションを購入したとしても必ずしも節税できるわけではないですし、場合によっては節税幅が小さくなることもあり得ます。

まどか

相続対策としてタワーマンションを購入したからといって直ちに節税対策が否認されるわけではありませんが、否認されるリスクがあることも知っておきましょう。