【事例付】マンションには小規模宅地の特例を適用できない?

小規模宅地の特例という言葉の響きからは、あたかもマンションには小規模宅地の特例を適用できないかのような印象を受けてしまいます。

結論から言うと、マンションであっても小規模宅地の特例の適用は可能です。

ですが、すべてのマンションについて小規模宅地の特例を適用できるわけではありません。この点については注意する必要があります。

そこで今回はマンションと小規模宅地の特例について事例も紹介しながら説明します。

小規模宅地等の特例とは

まず小規模宅地の特例の意味について確認します。

小規模宅地等の特例とは、個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額することができる特例のことです。

小規模宅地の特例について簡単に説明すると、一定の要件を満たせば土地の評価額を下げて、結果として相続税を免除または減額できる制度のことです。

例えば、評価額1億円の土地が小規模宅地の特例を活用することで(要件を満たせば)2,000万円で評価されることになります。評価額が減額されますので、当然、相続税も減額(または免除)されることになります。

※ 小規模宅地の特例を活用するための要件の解説については、一番下にあるリンク先をご覧ください。

相続の現場では、かなり小規模宅地の特例は活用されています。相続人にとってはとてもありがたい制度になります。

まどか

小規模宅地の特例は、相続又は遺贈によって取得した宅地等が減額の対象になります。贈与で取得した土地は特例の対象外です。

小規模宅地の特例の正式名称は、小規模宅地「等」の特例です。したがって、土地だけがこの特例の減額対象になるのではなく、例えば、借地権や雑種地も小規模宅地の特例の対象になります。

小規模宅地の特例の要件さえ満たせば、借地権の付いているマンションなどであっても特例を活用することができます(通常はマンションに借地権が付いています)。

小規模宅地の特例を適用できないマンションとは

マンションであっても、小規模宅地の特例を適用できるマンションと適用できないマンションがあります。

ここでは、例えば、どのようなマンションが小規模宅地の特例を適用できないかについて紹介します。

区分所有のマンション
・被相続人甲は1101号室と101号室を所有
・被相続人甲は1101号室に居住し相続人乙(子)は101号室に居住
・被相続人の配偶者は既に亡くなっている
・被相続人甲と相続人乙は生計別
・1年前まで相続人乙は自己所有マンションに居住
・相続人乙が1101号室と101号室を相続
※ このマンションは区分所有マンション

マンションと小規模宅地の特例

結論:マンション内の1101号室と101号室に小規模宅地の特例は適用できない

区分所有建物である旨の登記がされている建物について、小規模宅地の特例を適用するためには、相続人が被相続人が居住していた部分(この例では1101号室)に居住していることが必要です。

(もし乙が1101号室に居住していれば小規模宅地の特例を適用できる余地はあります。)

また乙は1年前まで自己所有マンションに居住していましたし、生計も別ですので、1101号室と101号室について小規模宅地の特例を活用することはできないことになります。

(もし乙が甲と生計を一にしていれば101号室に小規模宅地の特例を適用できる余地はあります。)

区分所有のマンション
・被相続人甲は1201号室と201号室を所有
・被相続人甲は1201号室に居住し相続人乙(長男)は201号室に居住
・被相続人の配偶者は既に亡くなっている
・被相続人甲と相続人乙は生計別
・15年間相続人乙は201号室に居住
・相続人乙が201号室を相続し、長女が1201号室を相続(長女は5年間寮住まい)
※ このマンションは区分所有マンション

結論:マンション内の1201号室には小規模宅地の特例は適用できるが、201号室に小規模宅地の特例は適用できない

まず乙は被相続人甲と生計を一にしているわけではないので、201号室には小規模宅地の特例は適用できません。

(もし乙が甲と生計を一にしていれば201号室に小規模宅地の特例を適用できる余地はあります。)

1201号室部分については、被相続人甲と相続人乙は(このマンションは区分所有で)同居していたわけではないので、長女が相続した1201号室の対象となる敷地について小規模宅地の特例を適用することができます。

(もし長女が相続開始前3年以内に自己所有の家屋に居住していたり、甲と乙が1201号に同居していたとすれば、長女が相続した1201号室についても小規模宅地の特例を適用することはできなくなります。)

小規模宅地の特例を適用できるマンションとは

ここでは小規模宅地の特例が適用できるマンションの典型例について説明します。

例えば、典型的な例としては、被相続人と同じマンションの一室に同居していた配偶者がその部屋を相続した場合には小規模宅地の特例が適用できます。これは、マンションに小規模宅地の特例を適用できる典型例でしょう。

また被相続人と生計を一にしていた親族(例えば子など)の居住していたマンションについても、(他の要件を満たす必要はありますが)基本的には小規模宅地の特例を適用できます。

マンションと小規模宅地の特例のまとめ

マンションにも小規模宅地の特例を適用できますが、常に適用できるわけでもありません。

マンションに小規模宅地の特例を適用できるか否かは、この特例の要件を満たしているかを判断する必要があります。この判断がマンションに小規模宅地の特例を活用できるか否かの鍵になります。

まどか

マンションに小規模宅地の特例を適用できるかどうかについては専門的な判断が必要ですし、ご自身の判断に誤りがあれば追加で納税する必要も生じかねません。小規模宅地の特例については税理士に相談することを強くお勧めします。

小規模宅地の特例の要件については、リンク先で詳しく解説しています。ご興味のある方は、ご一読ください。

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